Klimaschutz- und Energieagentur Niedersachsen

Der aktuelle Wohnraummarktbericht 2025 trägt den Titel “Zeit umzubauen” und befasst sich schwerpunktmäßig mit dem Thema Umbau bestehender Gebäude. 

Im Folgenden geben wir einen Überblick über zentrale Inhalte und Empfehlungen:

Wohnungsbedarfstypen

Auf Basis der erhobenen Daten werden im Wohnungsmarktbericht vier kommunale Wohnungsbedarfstypen identifiziert, die die jeweiligen Herausforderungen und Entwicklungspotenziale der Kommunen abbilden:

1. Gemeinden mit allgemein hohem Wohnungsbedarf (sowohl Mehrfamilienhäuser als auch Ein- und Zweifamilienhäuser)
2. Gemeinden mit niedrigem Bedarf an Neubau von Geschosswohnungen bei allgemein hohem Angebotsüberhang
3. Gemeinden mit hohem Bedarf an Geschosswohnungen und einem Angebotsüberhang bei Ein- und Zweifamilienhäusern
4. Gemeinden ohne oder mit allgemein geringem Neubaubedarf und allgemein hohem Angebotsüberhang

Eine interaktive Karte auf der Website der NBank ermöglicht es, für jede Gemeinde den entsprechenden Bedarfstyp abzurufen. Auf dieser Grundlage werden für jeden Bedarfstyp spezifische Handlungsempfehlungen bereitgestellt, die Kommunen bei ihrer individuellen Wohnungsmarktentwicklung unterstützen. 

Allgemeine Maßnahmenvorschläge

Um die Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt bewältigen zu können, dürfe lauf Bericht der Fokus von Kommunen nicht ausschließlich auf dem Neubau liegen. Zusätzlich sollten bestehende Potenziale stärker genutzt werden. Dies sei ökologisch und wirtschaftlich sinnvoller. In der Praxis heißt das:

1. Bauliche Weiterentwicklung durch Aufstockung und Dachgeschossausbau
2. Nichtbauliche Maßnahmen wie Umnutzung und das Anstoßen von Umzugsketten sowie
3. Neubau neu denken, indem Baulücken aktiviert und innovative Bauformen erleichtert werden.

Mit diesen Mitteln kann zielgerichtet und effizient auf bestehende Bedarfe reagiert werden. Zudem werden Flächenversiegelungen und -inanspruchnahme sowie der Einsatz von grauer Energie durch Neubau verringert.

Änderungen in der niedersächsischen Bauordnung erleichtern die Umsetzung

Um die Wirksamkeit dieses Maßnahmenkoffers zu erhöhen, wurden bereits Änderungen in der niedersächsischen Bauordnung vorgenommen

• Dachgeschossausbauten sind nun genehmigungsfrei, sofern sie entweder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegen und dessen Festsetzungen nicht widersprechen oder im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) bzw. im Außenbereich (§ 35 BauGB) liegen und nach städtebaulichem Planungsrecht zulässig sind (§ 62 Abs. 1a ,2 NBauO).
• Die Nachverdichtung in Baulücken soll durch die Verringerung des zulässigen Grenzabstands von 0,5 H (Wandhöhe in m) auf 0,4 H vereinfacht werden (§ 5 NBauO). Der Mindestabstand von 3 m muss jedoch weiterhin eingehalten werden. Aufgrund des Mindestabstands spielt diese Änderung vor allem für die Nachverdichtung zwischen Mehrfamilienhäusern eine Rolle. Bei kleineren Einfamilienhäusern greift in der Regel der Mindestabstand.
  Die Änderung führt zusätzlich dazu, dass Aufstockung erleichtert wird, da der verringerte Abstandsfaktor mehr Zuwachs an Gebäudehöhe ermöglicht.
• Bei baulichen Veränderungen, die zur Umnutzung dienen, sollten wie z.B. das Einziehen von Wänden, traten häufig Schwierigkeiten bezüglich geltender technischer Anforderungen an den Schnittstellen zwischen alter und neuer Bausubstanz auf. Mit Änderung der niedersächsischen Bauordnung werden Abweichungen von heutigen technischen Standards ermöglicht. Somit darf der Standard des bestehenden Gebäudes bei Nutzungsänderungen beibehalten werden (§85a NBauO). Dies stellt einen sicherheitstechnischen Mindeststandard sicher, ohne zusätzliche technische Anpassungen einzufordern.

Zum Wohnraummarktbericht

Die NBank ist die Investitions- und Förderbank des Landes Niedersachsen. Alle zwei Jahre veröffentlicht sie den Wohnraummarktbericht. Neben den Analysen und Prognosen enthält der Bericht auch Praxisbeispiele aus Niedersachsen, die Maßnahmen wie Umnutzung oder Nachverdichtung erfolgreich umsetzen konnten. Den Bericht mit der Einordnung der einzelnen Kommunen finden Sie hier.