NBank Wohnungsmarktbericht 2023

Kennen Sie den „Remanenzeffekt“?

Der Wohnungsmarktbericht 2023 der NBank widmet sich u.a. einem bislang weniger beachteten, aber sehr wichtigen Thema: Der Wohnraumnutzung im demografischen Wandel. Warum bleiben viele Menschen in ihren zu großen Wohnungen oder Häusern, auch wenn sich der Bedarf an Wohnfläche z.B. durch Auszug der Kinder verringert hat? Der Bericht nennt mögliche Maßnahmen, Anreize zu setzen und Wohnraum zu schaffen.

Der Wohnungsmarktbericht 2023 der NBank geht nicht nur auf verschiedene Statistiken des Wohnmarktes in Niedersachsen ein, sondern thematisiert auch neue Perspektiven und Lösungsvorschläge im Kontext der Wohnkrise. Dieses Mal wird auch ein „heißes Eisen“ angefasst: So lag ein Fokus auf dem sogenannten „Remanenzeffekt“, der beschreibt, dass insbesondere Eltern oder Elternteile in ihren einmal bezogenen Wohnungen/Einfamilienhäusern verbleiben, obschon nach Änderung der Familienverhältnisse wie Auszug der Kinder der Bedarf an Wohnfläche deutlich verringert ist. Dieser Effekt wirkt sich nicht unerheblich aus, wenn es darum geht, wieviel Wohnraum pro Person beansprucht wird. Die demografische Entwicklung – mit der stetig ansteigenden Zahl älterer Menschen (über 65) und ihrer zunehmend längeren Lebenserwartung – verstärkt diesen Effekt immer weiter - in einer Zeit, in der Wohnraum ohnehin ein kostbares Gut ist.

Von Energieagenturen wurde der Effekt schon häufiger aus anderer Perspektive diskutiert: Hierdurch wird oft mehr gedämmter Wohnraum geheizt als eigentlich genutzt wird, was die Wirtschaftlichkeit der Dämmung in Frage stellt. Oder: In schlecht gedämmten Wohnungen wird in der Heizzeit aus Sparsamkeitsgründen zu wenig geheizt, so dass Schimmelpilzbildung auftritt.

Der Wohnungsmarktbericht benennt drei zentrale Aspekte, um dem Remanenzeffekt entgegenzuwirken, der den Wohnungsmarkt belastet:

Zum einen müsse den Eigenheimbesitzerinnen und -besitzern bewusst werden, dass sie weniger Wohnraum benötigen. „Diesbezüglich darf jedoch die emotionale Bindung der Eigentümerinnen und Eigentümer an das eigene Haus nicht unterschätzt werden. Viele Besitzerinnen und Besitzer verbinden mit dem eigenen Haus Erinnerungen und Erlebnisse, die für ihre eigene Zufriedenheit und Identifikation von großer Bedeutung sind.“ Hier wären sicher noch viele psychologische Effekte zu nennen gewesen, die auftreten können. Doch hätte das sicher den Rahmen des Berichtes gesprengt.

Zum Zweiten sei erforderlich, dass attraktive und passendere Wohnoptionen bestehen, wenn die Bereitschaft zum Umzug besteht. Sie sollten „wegen einer weiteren gesellschaftlichen Teilhabe bzw. Kontaktpflege im gewohnten Umfeld, im gleichen Ort oder eventuell sogar im gleichen Quartier, vorhanden sein.“ Außerdem sei häufig „ein barrierefreier und infrastrukturell gut angebundener Wohnraum notwendig“. In Neubaugebieten mit vorwiegend Einfamilienhäusern sollten Altenwohnungen gleich mitgebaut werden und im Umkehrschluss sollte in Bestandsgebieten mit vorwiegend Zwei- bis Dreizimmerwohnungen eine Nachverdichtung mit Familienwohnungen (bis 110m²) durchgeführt werden.

Veröffentlicht am: 05. Februar 2024

Dieser Effekt wirkt sich nicht unerheblich aus, wenn es darum geht, wieviel Wohnraum pro Person beansprucht wird. Die demografische Entwicklung – mit der stetig ansteigenden Zahl älterer Menschen und ihrer zunehmend längeren Lebenserwartung – verstärkt diesen Effekt immer weiter - in einer Zeit, in der Wohnraum ohnehin ein kostbares Gut ist. Von Energieagenturen wurde der Effekt schon häufiger aus anderer Perspektive diskutiert: Hierdurch wird oft mehr gedämmter Wohnraum geheizt als eigentlich genutzt wird, was die Wirtschaftlichkeit der Dämmung in Frage stellt.

Der Wohnungsmarktbericht benennt drei zentrale Aspekte, um dem Remanenzeffekt entgegenzuwirken, der den Wohnungsmarkt belastet:

Zum Dritten müsse gewährleistet sein, dass die von der älteren Generation neu zu beziehenden Wohnungen bezahlbar sind und auch wirklich existieren. Für weniger Wohnraum mehr zu bezahlen, ist schwer vermittelbar, auch wenn die Wohnqualität wesentlich besser den aktuellen Bedürfnissen entspricht. Wenn der Verkauf von Wohneigentum nicht den erhofften Ertrag bringt, wird es zunehmend schwierig.

Der Wohnraummarktbericht schlägt als Lösung vor, dass „Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer mit einer zu großen und oft ungeeigneten Wohnfläche Beratungen und Handlungsempfehlungen erhalten können.“ Diese Beratungen sollen die individuellen Bedürfnisse und finanziellen Verhältnisse der Eigentümerinnen und Eigentümer, ihre emotionalen Bindungen an das eigene Haus und die verfügbaren und bezahlbaren Wohnoptionen berücksichtigen. Die Kommunen seien gefordert, passende Wohnraumkonzepte zu realisieren und Bauflächen entsprechend auszuweisen. Außerdem sollten im Bestand alle Potentiale – auch durch Umnutzung von Geschäftshäusern in zentralen Lagen - genutzt werden. „Nur wenn kleinen Haushalten mit großen Wohnflächen attraktive und sinnvolle Alternativen zu ihrer bisherigen Wohnsituation geboten werden, kann passender Wohnraum für Familien geschaffen und somit der Wohnimmobilienmarkt durch ein größeres Angebot entschärft werden.“

In dem Wohnungsmarktbericht finden sich somit Erkenntnisse und interessante Empfehlungen, die andere Wege aufzeigen als ein „Weiter-so“ mit dem Bauen. Wichtig bleibt es – auch in Hinsicht auf den gesellschaftlichen Diskurs – die Vorteile einer Wohnraumreduktion im Alter für alle Beteiligten deutlich herauszustellen und attraktive Alternativen und Hilfestellungen anzubieten.